La nueva Ley de Vivienda está encareciendo el precio del alquiler

 Mercado Inmobiliario

El Gobierno de Pedro Sánchez está decidido a meterle mano al mercado de la vivienda, pues presionado por sus socios de la izquierda, no está dispuesto a dejar modalidades de alquiler sin ser sometidas a una estricta regulación. El objetivo es acabar con la escasez de viviendas para alquiler de larga estancia, pues ante las exigencias de la nueva Ley de Vivienda, los propietarios optan por los alquileres vacacionales, e incluso, dejar los pisos vacíos antes que perder capital.

A partir de ahora, quienes deseen alquilar un apartamento durante seis o doce meses deberán cumplir una serie de requisitos que actuarán a modo de filtro. El objetivo es evitar que haya caseros que alquilen sus propiedades por temporadas, esquivando las exigencias técnicas del alquiler habitual. El Gobierno trabaja por exigir a los caseros firmar un contrato de alquiler temporal con causas demostrables que justifiquen la temporalidad.

Con la configuración de un registro estatal único, el Gobierno trabaja ya en preparar un real decreto con carácter de urgencia, que desarrollará el artículo 3 de la LAU. Se busca que se encuentre disponible en breve, en concreto, para finales de verano.

La realidad es que la nueva Ley de Vivienda está provocando que casi 3 de cada 10 propietarios retiren su vivienda de alquiler residencial. Así pues, el 31% desea pasarse al alquiler temporal, el 24% al alquiler vacacional y el 20% al alquiler de habitaciones.

Entre 2019 y 2024, el stock de arrendamiento permanente se redujo un 41%. Por su parte, Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) estiman que este año la oferta en alquiler ha sumado un 24% menos de viviendas que en 2023, cayendo en algunas ciudades hasta el 40%.

En una reciente encuesta, elaborada por Fotocasa Research, muestra como ante las malas expectativas de los propietarios a causa de la nueva ley, estos ven consecuencias severas a largo plazo que afectan a la rentabilidad de sus inmuebles, y no se sienten motivados para aplicar mejoras en sus viviendas. Mas concretamente, el 44% de éstos afirma que es bastante probable que reduzcan las inversiones en mejorar para la vivienda.

Bajo estas nuevas condiciones, es normal que se sientan desincentivados a invertir en reformar, mejorar y acomodar las viviendas. Es precisamente la antigüedad y el estado los grandes obstáculos que encuentran los inquilinos a la hora de arrendar una casa. Hay que tener en cuenta que, en España, el parque de viviendas supera los 40 años de media, pues un 42% se construyeron entre 1950 y 1980 (10,4 millones) y un 30% antes de los 2000 (6,5 millones).

En este contexto, y según datos de Idealista, los propietarios siguen cambiando su tendencia. En el primer trimestre de 2024, los arrendamientos temporales subieron un 56% interanual, mientras que la oferta de alquiler tradicional descendió en un 15%.

Parece claro que la nueva Ley de Vivienda está mas bien hecha para quienes alquilan que para los propietarios. Aún así, lejos de favorecer a los primeros, está asfixiando a los usuarios que buscan una vivienda en alquiler. El acoso a los propietarios, por parte de Moncloa, continúa y se centra en empoderar a los vecinos para prohibir la implantación de alojamientos turísticos en sus fincas residenciales. De ahí que el Gobierno ya trabaje en una propuesta de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que de aprobarse, rebajaría la exigencia de unanimidad exigida para vetar este tipo de inmuebles.

Entre enero y julio salieron al parque de alquiler nacional un 23,6% menos de nuevas viviendas que en 2023. El descenso, con respecto a 2022, es bastante pronunciado y ronda el 28%. Si se analiza la situación por ciudades, Barcelona es la que peor lo tiene. La oferta de alquileres nuevos se ha desplomado casi en un 40% (un 37,4% interanual), lo que demuestra una caída del 51,5% con respecto a 2022. Barcelona se ha propuesto eliminar 10.000 pisos turísticos.

Cataluña ha sido el foco del Gobierno a la hora de intervenir el mercado inmobiliario. La declaración de 131 municipios más como zonas tensionadas en la comunidad, implica que haya un total de 271 localidades en las que se aplique esta normativa. En otras palabras, afectará a 7 millones de personas (un 90% de la población).

A lo largo del último año, los alquileres residenciales se han encarecido en un 13,2%. Dicho esto, en junio la media de firmar un contrato exigía asumir un coste de 13,4 euros/m2. La situación se agrava especialmente en los mercados tensionados de Madrid, Valencia, Barcelona y Palma, entre otros.

Los mercados más atractivos para los caseros pasan a ser el turístico o de temporada por su mayor rentabilidad, y los inquilinos que buscan casa con contratos de larga duración se enfrentan a unas condiciones más severas e insostenibles. De hecho, en algunas ciudades llega a haber más de 100 candidatos por cada vivienda ofertada.

No cabe duda que la contracción de la oferta viene derivada de la nueva Ley de Vivienda y del trasvase de pisos desde el mercado del alquiler tradicional al de temporada. La realidad es que, si no hay alquileres, es gracias a una serie de leyes que permiten que, si alguien deja de pagar, el propietario tarde hasta dos años, como mínimo, en recuperar su vivienda. Hoy la Ley parece proteger mas al okupa que al propietario.

Todo pasa por dar incentivos a los propietarios, para que esas viviendas regresen al mercado con plena seguridad y con la certeza de que existe una desregulación que los acusa de especulación. Solo así se evitará que sigan prefiriendo dejar sus viviendas vacías antes que ser sometidos a las exigencias gubernamentales.