Cómo los fideicomisos públicos de inversión en bienes raíces extraen riqueza de los hogares de ancianos y hospitales

Eileen Appelbaum y Rosemary Batt



1 DE AGOSTO DE 2022 | FINANZAS


Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) se consideran inversores "pasivos" y están exentos del impuesto de sociedades. Pero en realidad, juegan un papel muy activo en la remodelación de industrias enteras, como la atención médica.

Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son actores financieros importantes que controlan más de $3,5 billones en activos brutos y más de 500 000 propiedades en los EE. UU. Sin embargo, han sido ignorados en gran medida porque las normas fiscales los definen como "inversionistas pasivos". ” y no pagan impuestos corporativos si invierten al menos el 75 por ciento de sus activos en bienes inmuebles, obtienen el 75 por ciento de sus ingresos brutos de bienes inmuebles y pagan al menos el 90 por ciento de los ingresos imponibles (excluidas las ganancias de capital) como dividendos de los accionistas cada año.


En nuestro nuevo informe, “The Role of Public REITs in Financialization and Industry Restructuring” (Documento de trabajo n.º 189 del Instituto para el Nuevo Pensamiento Económico), cuestionamos esta visión convencional de los REIT como inversores pasivos. Nuestra evidencia muestra que son actores financieros que compran agresivamente activos inmobiliarios y los administran para extraer riqueza a expensas de los contribuyentes. No se limitan a esperar pacientemente para comprar bienes raíces a través de transacciones de mercado, sentarse pasivamente y cobrar el alquiler. Los estudios de caso en este informe sugieren que se debe revisar su estatus de exención de impuestos.


Identificamos tres formas importantes en las que los REIT han tenido un impacto poderoso en la economía de los EE. UU. en general y en las empresas productivas más específicamente, ya sea de forma intencionada o no. Nos basamos en casos de mercados donde los REIT tienen una presencia importante: hogares de ancianos, hospitales y hoteles.


En primer lugar, debido a que los REIT se diseñaron para facilitar la inversión minorista en el mercado inmobiliario, se han convertido en un mecanismo importante para expandir la financiarización de la economía estadounidense. Es decir, aumentan el poder del capital financiero al expandir su alcance a franjas más grandes de la economía productiva. Han ampliado la reserva de capital disponible para transacciones que monetizan bienes inmuebles y los convierten en activos negociables: artilugios financieros con poca o ninguna conexión con el propósito real de las empresas productivas que ocupan las propiedades que poseen.


En segundo lugar, los REIT han jugado un papel importante en la reestructuración y consolidación de la industria. Lo han hecho mediante la promoción de REIT como una clase de activos separada, que debería estar legalmente separada de las empresas comerciales que producen bienes y servicios en propiedades inmobiliarias. Al separar la propiedad de bienes inmuebles (compañía inmobiliaria o PropCo) de las empresas que operan en esa propiedad (compañía operativa u OpCo), los inversores pueden calcular con mayor precisión los rendimientos del capital en función de las características de riesgo-recompensa de la clase de activos, en esta OpCo /Modelo PropCo, activos inmobiliarios versus los bienes o servicios producidos en la propiedad. Y el mercado de valores valora estos activos de manera diferente.


Así, los REIT han crecido y ampliado su alcance al separar los activos inmobiliarios de los activos productivos. Han dominado la actividad de fusiones y adquisiciones en los mercados inmobiliarios debido a su estado de exención de impuestos, lo que les permite pagar primas más altas por las propiedades que los propietarios que no son REIT. A medida que los REIT compran propiedades locales y las consolidan en corporaciones inmobiliarias nacionales o globales, también facilitan la consolidación de las empresas operativas que se convierten en sus arrendatarios. Es decir, facilitan la consolidación de la industria tanto a nivel de propiedad como a nivel de empresa comercial.


Esto es evidente en los tres sectores analizados en este estudio. En el cuidado de la salud, los REIT de atención médica se han asociado con firmas de capital privado para separar los activos en propiedades y entidades operativas, y los REIT financian la expansión y consolidación de hogares de ancianos y hospitales propiedad de PE en megacadenas con mayor poder de mercado local, regional o nacional. Las implicaciones anticompetitivas de estos desarrollos en el cuidado de la salud se han convertido en un foco importante de investigación académica y una gran preocupación para los líderes políticos y los reguladores antimonopolio. Un patrón similar de propiedad concentrada es evidente en el sector hotelero, donde los REIT han dominado la actividad de fusiones y adquisiciones y han fomentado la consolidación de la industria, tanto a nivel de los inmuebles hoteleros como a nivel de las marcas y empresas operativas que gestionan los activos inmobiliarios.


Un tercer efecto de los REIT se produce a nivel de las empresas operativas y los resultados para las empresas, los empleados y los consumidores. Por ley, los REIT deben actuar como inversionistas pasivos para conservar su estado de exención de impuestos, lo que significa que no pueden interferir con las decisiones administrativas u operativas de sus inquilinos. Esto ha llevado al modelo OpCo/PropCo descrito anteriormente, que separa la propiedad y la propiedad de las operaciones en entidades legales separadas, entidades que por ley deben mantener relaciones independientes. Pero esta separación plantea un gran problema desde el punto de vista de la gestión empresarial eficaz y la prestación de servicios. Esto se debe a que las operaciones productivas dependen en gran medida de la calidad y el mantenimiento de la propiedad subyacente. La calidad de la atención al paciente depende del buen mantenimiento de las instalaciones; los ingresos del hotel dependen de la satisfacción del cliente tanto con los servicios como con las instalaciones.


En otras palabras, la separación de la propiedad de las operaciones está impulsada completamente por la lógica financiera de maximizar los rendimientos para los inversores, NO por la lógica comercial de brindar servicios integrados de alta calidad. El requisito legal de una relación de plena competencia entre la propiedad y las empresas operativas está en conflicto con las necesidades del negocio e, irónicamente, también con la capacidad de los propietarios de bienes raíces para asegurarse de que las operaciones en sus propiedades se gestionen de manera eficaz.


Para superar este dilema, los REIT han desarrollado soluciones alternativas que les permiten influir o asociarse con las empresas que administran sus propiedades, estrategias que están en desacuerdo con las condiciones originales de su estado de exención de impuestos. Han cabildeado con éxito por cambios legales que han liberado a los REIT para que se comporten cada vez más como corporaciones que cotizan en bolsa, pero sin pagar los impuestos corporativos que pagan sus contrapartes. Estas soluciones alternativas varían según los diferentes supuestos de riesgo-recompensa en todas las industrias.


Además, los casos de este informe muestran cómo los REIT logran sus objetivos financieros a través de soluciones que, directa o indirectamente, dan forma a las decisiones o estrategias comerciales de sus inquilinos y, a su vez, a los resultados para los consumidores, pacientes y empleados. Sin embargo, no tienen ninguna responsabilidad legal por lo que le suceda a la empresa operadora oa cualquiera de estas partes interesadas. Si bien estas estrategias REIT pueden ser técnicamente legales, socavan la intención original de las leyes.


En el sector de la salud, los REIT utilizan acuerdos de venta con arrendamiento posterior con empresas operadoras de atención médica en los que las empresas son arrendatarias y los REIT son propietarios. Estos acuerdos asumen que los sistemas de reembolso del gobierno proporcionan mecanismos de financiación predecibles a largo plazo. Los inquilinos asumen todos los riesgos de pérdidas y ganancias, así como los costos y riesgos del mantenimiento de la propiedad. Por lo tanto, los REIT de atención médica se consideran inversiones seguras que generan dividendos confiables, casi tan seguros como los bonos. Corren poco riesgo si una empresa operativa quiebra; y en ese caso, sus propiedades pueden reutilizarse para un nuevo inquilino. Sin embargo, las compañías operadoras de atención médica en hogares de ancianos y hospitales corren un riesgo sustancial de quiebra financiera debido a los aumentos continuos de los costos y la financiación incierta e impredecible.


Los REIT de atención médica se han asociado con firmas de capital privado para despojar a los proveedores de atención médica de los activos inmobiliarios. Nuestros estudios de caso muestran cómo las firmas de capital privado han comprado residencias de ancianos y hospitales utilizando una gran cantidad de deuda y luego han vendido la propiedad subyacente a un REIT, en lo que se conoce como "venta con arrendamiento posterior". estas ventas para pagar dividendos a ellos mismos y a sus inversores, en lugar de utilizarlas para mejorar los servicios de atención médica para los pacientes. Los REIT han recibido alquileres inflados de los proveedores de atención médica, mientras que los proveedores de atención médica se han convertido en inquilinos de la propiedad que antes poseían. Ahora están agobiados por contratos de arrendamiento de "triple red" en los que pagan el alquiler sujeto a cláusulas anuales de aumento (y continúan pagando los costos de mantenimiento y mejoras de la propiedad, impuestos y seguros).


Si bien los REIT parecen ser inversionistas pasivos en estos casos, un análisis más profundo muestra cómo han hecho posible que las firmas de capital privado extraigan riqueza a través del financiamiento excesivo de la deuda; y cómo han socavado la estabilidad financiera de los proveedores de atención médica al cobrar alquileres excesivos con cláusulas de escalamiento insostenibles en arrendamientos renovables a largo plazo. Nuestros análisis de casos ilustran cómo sucede esto. Incluyen ejemplos en enfermería especializada: Healthcare Properties (HCP) (un REIT de atención médica) y HCR ManorCare (propiedad de la firma de PE Carlyle Partners); y Health Care REIT y Genesis (propiedad de Formation Capital). En los hospitales, incluyen Medical Properties Trust (un REIT de atención médica) y su participación en Steward Health, propiedad de Cerberus, Prospect Medical Holdings, propiedad de Leonard Green, y LifePoint Healthcare, propiedad de la firma de PE Apollo.


En los hoteles, por el contrario, los REIT soportan la mayor parte del riesgo de ganancias y pérdidas, ya que arriendan sus propiedades a subsidiarias sujetas a impuestos de REIT, que a su vez contratan a operadores hoteleros, pagándoles una tarifa por administrar las propiedades del REIT y reembolsándoles por la mano de obra y otros gastos. Los REIT hoteleros se esconden detrás de la complejidad de las relaciones contractuales para argumentar que mantienen relaciones de plena competencia con los operadores. Pero sus preocupaciones financieras sobre la gestión de riesgos los llevan a promover estrategias para "administrar activamente" sus activos y reducir los costos operativos del hotel, lo que se hizo particularmente evidente durante la pandemia de COVID.


En particular, si las empresas operadoras o sus partes interesadas sufren consecuencias negativas debido a las estrategias de propiedad de los REIT, los REIT no asumen responsabilidad alguna por estos resultados.


En resumen, este documento de trabajo sugiere que los académicos y los responsables de la formulación de políticas deben observar mucho más de cerca las actividades de REIT. Sus beneficios y remuneración de los ejecutivos han sido extraordinarios en los últimos años, con pocas molestias provocadas por la pandemia del COVID. Sus transacciones financieras ofrecen poca o ninguna transparencia, y los contribuyentes merecen una evaluación clara de cuánto están subsidiando otra clase de activos que puede estar contribuyendo a una mayor desigualdad en la economía estadounidense.




El artículo original se puede leer en inglés en INET


Esta artículo ha sido traducido por L. Domenech

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