Portugal nos muestra el impacto de Airbnb sobre los negocios locales

Negocios 

Por Ronize Cruz, Francisco Nobre, Joao Pereira Dos Santos

Los alquileres a corto plazo no surgen de la nada, sino que afectan al entorno que los rodea, contribuyendo al cierre de empresas de baja productividad y a la expansión de las que sobreviven, especialmente las empresas orientadas al turismo. Ronize Cruz, Francisco Nobre y João Pereira dos Santos escriben que los alquileres a corto plazo pueden reconfigurar el panorama empresarial urbano, creando una división entre las zonas turísticas y residenciales.

¿Qué sucede cuando se abren alquileres a corto plazo en su barrio? Esta pregunta ha provocado un intenso debate en el mundo académico y los medios de comunicación. También ha recibido atención de los responsables políticos, principalmente debido a algunas implicaciones negativas: reducción de la oferta de viviendas, aumento de los precios de las casas y desplazamiento de los residentes.

Sin embargo, los alquileres a corto plazo también pueden ofrecer más oportunidades para las empresas locales y crear nuevos puestos de trabajo. Portugal ofrece el escenario ideal para analizar el impacto de este tipo de alojamiento en su entorno económico circundante. Después de 2013, el uso de plataformas de alojamiento entre pares, especialmente en Lisboa y Oporto, los dos centros urbanos más grandes de Portugal, aumentó drásticamente, como se muestra en la figura 1.

Figura 1. Nuevos alquileres a corto plazo en Lisboa y Oporto (2010-2019)

Según un informe de la Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas, alrededor del 12 por ciento del parque de viviendas en Oporto y el 11 por ciento en Lisboa se utilizaron para alquileres a corto plazo entre 2015 y 2020. Estas cifras son considerablemente más altas en comparación con otras ciudades europeas como París (4,6 por ciento), Madrid (3 por ciento) y Barcelona (9,3 por ciento).

Las lecciones aprendidas de la experiencia portuguesa pueden ayudar a dilucidar cómo los alojamientos tipo Airbnb dan forma a los barrios, impactando el desempeño de los negocios locales.

Investigaciones y contribuciones previas

Investigaciones anteriores han identificado una relación positiva entre el número de alquileres a corto plazo y los precios de las viviendas, basándose en datos de varias ciudades con diferentes contextos institucionales. Algunos estudios han examinado cómo un período de crecimiento sostenido de Airbnb ha afectado a la valoración de las propiedades en Barcelona, ​​las áreas metropolitanas de Portugal y Boston, mientras que otros han analizado el efecto de imponer restricciones a la apertura de nuevos alquileres a corto plazo en Berlín, Los Ángeles, Lisboa e Irvine (California).

La investigación también se ha centrado en cómo los alquileres a corto plazo impulsan la demanda de servicios locales como restaurantes, bares y lugares de ocio. En Madrid, por ejemplo, un aumento de 10 habitaciones de Airbnb en un barrio llevó a la apertura de un restaurante más. De manera similar, en Chicago, el crecimiento de los alojamientos de Airbnb contribuyó al aumento de las licencias de licores, venta minorista de alimentos y entretenimiento.

En nuestra investigación, presentamos evidencia novedosa de los efectos de los alquileres a corto plazo en los negocios locales. Dividimos nuestro análisis en tres partes principales:

1) El impacto en el cierre de empresas;

2) Para las empresas sobrevivientes, cambios en las ventas, la productividad, el empleo, las ganancias y la posición financiera, y cómo evoluciona el desempeño empresarial;

3) Qué empresas entran en el mercado y si tienden a tener mayores ventas, productividad y ganancias que las que cierran.

Principales hallazgos

Comenzamos por definir la exposición a los alquileres a corto plazo en las parroquias civiles de Lisboa y Oporto. La exposición se calcula dividiendo el número de nuevos alquileres a corto plazo en 2016 por el número total de viviendas. Esta medida, denominada "tasa de registro", nos permitió determinar qué áreas estaban muy o menos expuestas a los alquileres a corto plazo. Luego estimamos el efecto de diferentes tasas de registro en la evolución de ciertos resultados a nivel de empresa entre 2016 y 2019, teniendo en cuenta las características de la empresa y del vecindario.

Cierre de empresas

Nuestro análisis muestra que una mayor exposición a los alquileres a corto plazo en 2016 aumentó la probabilidad de cierre de empresas. También observamos un efecto negativo y significativo en la longevidad de las empresas. Las empresas que cerraron tuvieron sistemáticamente menores ventas, ventas por trabajador y ganancias netas a lo largo del tiempo. Los aumentos de los alquileres comerciales son un canal plausible a través del cual los alquileres a corto plazo pueden conducir a cierres.

La figura 2 muestra el alquiler promedio informado por las empresas que cerraron en áreas con tasas de registro por encima y por debajo de la mediana. Si bien no todas las empresas informaron esta información, la figura revela una clara divergencia: las empresas en áreas con tasas de registro por encima de la mediana experimentaron aumentos dramáticos del alquiler a partir de 2015. Esto probablemente tensó la salud financiera de las empresas que ya tenían un desempeño deficiente, lo que en última instancia contribuyó a su cierre.

Figura 2. Alquiler promedio informado en áreas por debajo y por encima de la tasa de registro mediana

Efectos en el empleo

Para toda la muestra de empresas sobrevivientes, encontramos que la exposición a alquileres a corto plazo condujo a un aumento promedio del 12 por ciento en horas trabajadas y del 13 por ciento en salarios. Diferenciamos entre empresas orientadas a residentes y orientadas al turismo. Como los residentes tienden a ser los principales clientes de las tiendas minoristas, las clasificamos como orientadas a residentes. Los restaurantes y bares se clasificaron como orientados al turismo. Los efectos en el empleo para Las empresas orientadas al turismo experimentaron un aumento más fuerte, con un aumento promedio del 23 por ciento en horas trabajadas, del 25 por ciento en empleo y del 28 por ciento en salarios.

Aumento de las ventas

Las ventas aumentaron alrededor del 16 por ciento tanto para las empresas orientadas al turismo como para las orientadas a residentes. Muchos negocios minoristas de alimentos, que clasificamos como orientados a residentes, también atienden a turistas que se alojan en alquileres a corto plazo sin acceso a comidas preparadas. Los efectos en las ventas por trabajador y los beneficios netos fueron menos pronunciados, lo que no sorprende considerando la baja productividad que afectó a la economía portuguesa en las últimas dos décadas.

Pasivos y gastos

Los pasivos totales y los gastos externos aumentaron, probablemente debido a la necesidad de aumentar los suministros para satisfacer la creciente demanda impulsada por los turistas. Solo las empresas orientadas al turismo experimentaron un aumento de la liquidez, medida por el efectivo y los depósitos bancarios.

Entrada de empresas

Encontramos que las tasas de registro más altas aumentan la probabilidad de que las nuevas empresas estén orientadas al turismo, lo que refuerza el papel de los alquileres a corto plazo en el impulso de la demanda de servicios de ocio. Y aunque las empresas que ingresan al mercado tienen mayores volúmenes de facturación, no son necesariamente más productivas o rentables.

Esto potencialmente conduce a una separación más clara entre las áreas con actividades más orientadas al turismo y aquellas con negocios más enfocados en las necesidades residenciales.

Conclusión

Nuestra investigación se basa en la literatura existente al revelar efectos sustanciales del aumento de alojamientos tipo Airbnb en el desempeño empresarial local. Los alquileres a corto plazo pueden contribuir al cierre de empresas de baja productividad, principalmente debido a los aumentos de alquiler de propiedades comerciales. Al mismo tiempo, impulsan la expansión de las empresas sobrevivientes, especialmente las empresas orientadas al turismo.

Los alquileres a corto plazo también pueden remodelar el panorama empresarial urbano, creando una división entre áreas turísticas y residenciales, demostrando así las implicaciones sociales y económicas más amplias de estos servicios de alojamiento.

Fuente: SSRM Elsevier