La mayoría de los inversores están a punto de perder la mayor oportunidad de la década

Foto de Kayle Kaupanger para Unsplash

Por Liz Brumer Smith / Junio 25, 2021

Traducido por L. Domenech

Comencé en el sector inmobiliario en 2012, una época en la que muchas carreras y vidas se estaban desmoronando gracias a la Gran Recesión. A pesar de que innumerables inversores perdieron sus camisas durante los años siguientes, encontré una mina de oro invirtiendo en pagarés improductivos. En ese momento, pensé que la oportunidad y las ganancias que estaba experimentando eran una casualidad, una oportunidad única en la vida.

Pero está a punto de volver a suceder y la mayoría de los inversores ni siquiera se dan cuenta de que está sucediendo.

La inversión en pagarés hipotecarios no es una forma muy popular de invertir en bienes raíces. La inversión de viviendas, la venta al por mayor y el alquiler de bienes raíces casi siempre son el centro de atención. Pero esta estrategia de inversión de nicho está a punto de ver una oportunidad de inversión que rivalizará con la gran depresión.

Millones de préstamos están en mora

Las recesiones son una parte natural de nuestro ciclo económico. Hay años de crecimiento y expansión y años de desaceleración y estancamiento de la producción. Sin embargo, lo que no es normal es el alcance de las crisis que estamos experimentando. La pandemia de coronavirus ha dejado a millones de estadounidenses desempleados y sin poder pagar el alquiler o la hipoteca. El gobierno actuó con rapidez, ofreciendo ciertas protecciones a través de moratorias de hipotecas y alquileres, al tiempo que extendió los planes de indulgencia a los prestatarios necesitados. Pero a pesar de estos esfuerzos, se estima que 2,2 millones de personas están gravemente morosas en sus hipotecas y otros 2,7 millones de prestatarios se encuentran en alguna etapa de indulgencia.

Las empresas de servicios y otras instituciones crediticias que crean, compran y venden préstamos hipotecarios en el mercado secundario como valores deben pagar a sus inversores, ya sea que el préstamo esté pagando o no. Las altas tasas de incumplimiento ejercen una enorme presión sobre las instituciones y requieren una liquidez significativa para mantenerlas.

La acción del gobierno no postergará lo inventable

En este momento, la flexibilización cuantitativa, que es la afluencia gradual de dinero a los mercados financieros y de bonos, además de que Fannie Mae, Ginnie Mae y Freddie Mac compren préstamos con indulgencia, los bancos han podido patinar a pesar de las altas tasas de incumplimiento. Pero esto no durará para siempre. Con el tiempo, las instituciones crediticias llegarán a un punto de inflexión en el que ya no es sostenible mantener la deuda en mora y se ven obligadas a vender los préstamos morosos en el mercado secundario.

En los años que siguieron a la Gran Recesión, los bancos, las empresas de servicios y las instituciones crediticias vendieron los préstamos en mora con descuento o se hundieron. Eso significaba que los inversores que entendían cómo invertir en esta clase de activos y el capital para respaldarlos podían comprar préstamos en mora (NPL) con un descuento extremo.

Cómo funciona la inversión en pagarés hipotecarios

Cuando invierte en pagarés hipotecarios, no invierte en bienes inmuebles físicos en sí, sino en la deuda que asegura los bienes inmuebles. Cuando se vende un préstamo, el comprador se pone en el lugar del prestamista y tiene todos los derechos para cobrar el resto de la hipoteca o emprender acciones alternativas para cobrar la deuda, que pueden incluir indulgencia, modificación del préstamo o ejecución hipotecaria. Si consigue que el prestatario pague, ahora tiene un flujo de ingresos pasivo en forma de pagos de capital e intereses. Si obtiene acceso a la propiedad inmobiliaria, puede vender la propiedad tal como está, arreglarla o retenerla como alquiler, entre otras estrategias.

En el apogeo de la crisis financiera, los pagarés en mora (NPN) que tenían 90 días de mora o más se podían comprar entre el 20% y el 40% del saldo del préstamo o del valor de la propiedad, lo que fuera menor. Lo que significa que un inversionista podría comprar un préstamo hipotecario con un saldo de aproximadamente $ 200,000 por $ 60,000 y tener derecho a cobrar el saldo restante completo o el derecho a ejecutar la hipoteca o obtener el título de la propiedad y venderla a su valor nominal.

Tremenda ventaja

Para darle un ejemplo de la vida real de cuán grandes podrían ser los márgenes de ganancia, aquí hay un ejemplo real de una hipoteca en mora que compré garantizada por una vivienda unifamiliar en 2016. El saldo del préstamo era de $ 150,000 con un capital y pago de intereses de $ 811. Calculé que el valor de la propiedad en su condición actual era de alrededor de $ 90,000 y compré el préstamo por $ 37,000 (24% del saldo del préstamo y 41% del valor de la propiedad).

Después de comprar el préstamo, nuestra empresa de servicios se acercó al prestatario y descubrió que el prestatario quería dejar la propiedad. Acordamos una ejecución hipotecaria amistosa para eliminar otros gravámenes que estaban vinculados a la propiedad con un costo de $ 2,500 y le dimos al prestatario $ 3,000 para ayudar con los gastos de mudanza, colocándonos a todos en $ 42,500. La propiedad fue a una venta de ejecución hipotecaria y se vendió en una subasta por $ 123,800, lo que nos generó más de $ 81,000 en la inversión, o un rendimiento del 190% en menos de un año.

Incluso si el prestatario decidiera reembolsarnos y trabajáramos con él para reducir el saldo de su préstamo más cerca del valor de mercado actual de $ 90,000, habríamos tenido la capacidad de cobrar un pago de capital e intereses que nos hubiera generado más de 15- 17% de nuestro dinero. Todo ello sin tener que lidiar con inquilinos, reparaciones en la propiedad o pagar impuestos que son responsabilidad del prestatario.

Se acerca la oportunidad

Cientos de millones de dólares en préstamos en mora se vendieron con grandes descuentos entre 2011 y 2016 y continúan vendiéndose en la actualidad. Si bien los precios con descuento han aumentado constantemente durante la última década a medida que la economía y la crisis hipotecaria se recuperaron, todavía hay una gran oportunidad para los inversores inmobiliarios. Pero solo aquellos que estén informados y preparados para la oportunidad se beneficiarán.

Como con cualquier inversión, existe un riesgo. Invertir en pagarés hipotecarios es una estrategia de inversión compleja que requiere una capacitación específica y una atención cuidadosa al cumplimiento normativo. Si decide que invertir en notas es una vía a seguir, haga su debida diligencia, hable con abogados o profesionales con licencia para que lo ayuden a asesorarlo sobre los riesgos exactos y los procedimientos a seguir para su área de enfoque. Si se hace correctamente, tiene la oportunidad no solo de obtener ganancias, sino también de ayudar a los propietarios que lo necesiten mientras lo hace.

Nota del Autor

Este artículo es solo para fines informativos y de entretenimiento. No debe considerarse Asesoramiento financiero o legal. No toda la información será precisa. Consulte a un profesional financiero antes de tomar decisiones financieras importantes.

El artículo original se puede leer en inglés en The Making of a Millionaire